Le nouveau statut juridique des Sociétés civiles immobilières au Maroc

L’immatriculation d’une SCI au registre du commerce deviendra obligatoire,

Une nouvelle mesure législative contre la spoliation immobilière,

L’immatriculation de toutes les sociétés civiles immobilières deviendra obligatoire au registre du commerce (*), le but est de faire un nouveau tour de vis pour freiner le fléau de la spoliation immobilière. rappeler que les sociétés civiles Immobilières (SCI) sont régies par le droit commun c.-à-d. le droit des obligations et contrats (DOC), notamment son article 982. L’utilité pratique de la création d’une SCI est de permet de sortir du système contraignant de l’indivision qui généralement résulte d’un héritage.

Contrairement aux sociétés commerciales (SA, SARL, SNC …), la traçabilité des opérations des SCI est quelques choses qui demande beaucoup d’effort. Pour cela, un nouveau projet de loi, déposé par le ministère de justice, portant le n° 31-18 est à l’étude au SGG. Le texte propose un amendement du cadre juridique régissant les sociétés civiles immobilière. Ainsi, l’article 987 du dahir du 12 août 2013 sera modifié et complété pour inclure les modalités de création et d’inscription des sociétés civiles immobilière au Registre du Commerce (*)

L’acquisition de la personnalité morale :

Le nouveau texte propose de faire jouir les sociétés civiles immobilières de la personnalité morale et ce, dans un objectif de rendre son immatriculation au registre de commerce (*) une obligation !

L’immatriculation de ce type de sociétés au registre de commerce ne conférera pas systématiquement le caractère commercial à ces sociétés, bien entendu que les SCI qui se trouvent dans le cercle de la spéculation immobilière, en réalisant des marges, seront contraints pour modifier leurs formes juridiques pour l’une des formes commerciales régies par la loi n° 17-95 ou n° 5-96

L’Immatriculation d’une SCI au Registre du Commerce (*) :

En principe, le registre du commerce est un répertoire des personnes physiques et morales ayant la qualité de commerçants. Toutefois, le nouveau projet veut aussi répertorier les immatriculations concernant les SCI   à l’instar des GIE  Ainsi, la déclaration d’immatriculation des SCI devra obligatoirement faire mention de quelques indications (1), il s’agit de :

1) la dénomination sociale

2) l’adresse du siège de la société

3) l’objet social

4) L’activité exercée réellement

5) la durée de la société

6) les indications prévues aux paragraphes 1, 3 et 4 et le cas échéant, le paragraphe 6 de l’article 42, ainsi que, s’il y a lieu, les numéros d’immatriculation pour toute personne physique membre dans la société au registre du commerce

7) les noms, prénoms et adresses des membres de direction, gestion, ainsi pour les personnes chargées du contrôle de gestion et des comptes avec les indications prévues aux paragraphes 3 et 4 et le cas échéant, le paragraphe 6 de l’ article 42

8) les nom et prénom et adresse des membres des organes d’ administration, de direction ou de gestion et des personnes chargées du contrôle de la gestion et du contrôle des comptes, avec les indications prévues au paragraphe 4, et le cas échéant au paragraphe 6 de l’ article 42 ;

Modification de l’appellation du Registre de Commerce :

Le projet de modification de l’article 987 veut modifier l’appellation du registre du commerce (RC) pour le registre du commerce et des sociétés (RCS), cette appellation qui emboîte le pas à la législation française nous paraît non pertinente, vu qu’elle pourrait être encore plus standard si on choisit une appellation comme le Registraire des entreprises au lieu de RCS 

Bon à savoir :

Lors de l’achat d’un bien immobilier via une Société civile immobilière (SCI), c’est cette dernière qui sera le seul propriétaire du bien. Les propriétaires de la SCI seront appelés les associés et détiendront, eux, des parts de cette SCI, donc indirectement des parts de ce bien immobilier. La SCI est constituée au minimum par deux associés conformément à l’article 982 au code des obligations et contrats. (Contrairement à une SARL qui pourrait être constituée avec un associé unique).Lire également
La loi 31-18 Cliquez ici

Réf.

(*) Selon le texte du projet l’appellation : Registre du commerce (RC) deviendra Registre du commerce et des sociétés (RCS) et l’appellation du Registre Central deviendra le Registre Central du Commerce et des sociétés.

(1) Pour exiger ces indications obligatoires, il sera nécessaire de complété l’article 48 du code de commerce par l’ajout de l’article 48 bis.

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3 textes réglementaires pour la santé et la sécurité des salariés

Publiés au Bulletin Officiel n° 6700 du 16 août 2018, trois arrêtés émanant du ministre du travail qui interviennent pour :

Fixer les conditions d’utilisation d’appareils ou de machines susceptibles de porter atteinte à la santé des salariés ou compromettre leur sécurité.

Fixer les conditions et modalités de qualification des organises pour effectuer les mesures de concentration des agents chimiques pouvant présenter un risque pour la santé et la sécurité des salariés.

Déterminer les appareils ou les machines et les catégories des appareils ou de machines pour lesquels l’employeur procède à des vérifications générales périodiques et fixant la périodicité des vérifications, leur nature et leur contenu.

Il s’agit de :

Arrêté du ministre du travail et de l’insertion professionnelle n° 1280-18 du 26 Joumada II 1439 (15 mars 2018) fixant les conditions et les modalités de qualification des organismes pour effectuer les mesures de concentration des agents chimiques pouvant présenter un risque pour la sécurité des salaries.

Arrêté du ministre du travail et professionnelle n° 1281-18 du 26 Joumada I1 1439 (15 mars 2018) déterminant les appareils ou les machines et les catégories d’appareils ou de machines pour lesquels l’employeur procède ou fait procéder à des vérifications générales périodiques et fixant la périodicité des vérifications, leur nature et leur contenu.

Arrêté du ministre du travail et de l’insertion professionnelle v° 1282-18 du 26 Joumada II 1439 (15 mars 2018) fixant les conditions et les modalités de désignation des organismes qualifiés pour réaliser les vérifications générales périodiques des appareils ou des machines ou des catégories d’appareils ou de machines.

Lire également les salariés et le risque d’intoxication (Cliquez ici)

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La loi n° 31.18 relative aux sociétés civiles immobilières

Le Conseil de gouvernement a approuvé, jeudi 06 septembre 2018, le projet de loi n°31-18, le but est de faire un nouveau tour de vis pour freiner le fléau de la spoliation immobilière.

Un nouveau texte portant le n° 31-18 proposant un amendement du cadre juridique régissant les sociétés civiles et précisant les modalités de création et immatriculation des sociétés civiles sera au menu conseil de gouvernement qui sera réuni le 06 septembre 2018.

Ainsi, l’article 987 du dahir 12 août 1913 qui dispose que :

La société est parfaite par le consentement des parties sur la constitution de la société et sur les autres clauses du contrat, sauf les cas dans lesquels la loi exige une forme spéciale. Cependant, lorsque la société a pour objet des immeubles ou autres biens susceptibles d’hypothèque, et qu’elle doit durer plus de trois ans, le contrat doit être fait par écrit, et enregistré en la forme déterminée par la loi.

Sera complété par les articles 987–1, 987-2 et 987-3,

L’article 987-1 :

L’objectif est rendre obligatoire l’insertion de mentions obligatoires au contrat de constitution de la société civile, il s’agit des mentions qui suivent :

– Objet

– La dénomination

– Le siège social

– Lapital

– l’apport de chaque associé dans le capital social (son évaluation et s’il s’agit d’un apport en nature)

– Durée

– Les noms, prénoms adresses des associés et tiers qui représentent la société, le cas échéant.

– La signature de chaque associé

L’article 987-2 :

Il propose de faire jouir les sociétés civiles immobilières de la personnalité morale et ce, dans un objectif de rendre son immatriculation au registre de commerce (*) une obligation !

L’immatriculation de ce type de sociétés au registre de commerce ne conférera pas systématiquement le caractère commercial à ces sociétés, bien entendu que les SCI qui se trouvent dans le cercle de la spéculation immobilière, en réalisant des marges, seront contraints pour modifier leurs formes juridiques pour l’une des formes commerciales régies par la loi n° 17-95 ou n° 5-96

L’article 987-3 :

Cet article rappelle aux sociétés civiles, qui exercent à titre habituel ou professionnel des actes de commerce, qu’ils doivent procéder à la transformation de la forme juridique de leurs sociétés à l’une des sociétés commerciales (Régies par la loi 17-95 ou la loi 5-96)

Un avis émanant du conservateur de la propriété foncière, les représentants de la direction des impôts ou du trésor général du royaume, pourrait être adressé au président du greffe du tribunal pour que ce dernier avise le représentant de la société civile de procéder dans les trois mois de l’avis à la transformation de la forme juridique de sa société et ce, sous peine d’une astreinte (amende) allant de 5,000 dirhams à 10,000 dirhams pour chaque jour de retard.

Dans certains cas le président du tribunal pourrait prononcer la dissolution de la société si les représentants de la société civile (immobilière surtout) ne respectent pas les dispositions de la nouvelle rédaction de l’article 987-3

A noter que l’article 37 de la loi n° 15-95

Article 37 : Sont tenues de se faire immatriculer au registre du commerce toutes les personnes physiques et morales, marocaines ou étrangères exerçant une activité commerciale sur le territoire du Royaume.

L’obligation d’immatriculation s’impose en outre :

A toute succursale ou agence d’entreprise marocaine ou étrangère, à toute représentation commerciale ou agence commerciale des États, collectivités ou établissements publics étrangers, aux établissements publics marocains à caractère industriel ou commercial, soumis par leurs lois à l’ immatriculation au registre du commerce, à tout GIE.

Il sera également imposé aux sociétés civiles constituées selon les dispositions de l’article 987-1 du code des obligations et contrats.

En conséquence, il sera ajouté un autre article à la loi 5-96, il s’agit de l’article 48-1 :

L’article en question concerne la déclaration d’immatriculation des SCI, cette dernière devra obligatoirement faire mention de quelques indications, il s’agit de :

1) la dénomination sociale

2) l’adresse du siège de la société

3) l’objet social

4) L’activité exercée réellement

5) la durée de la société

6) les indications prévues aux paragraphes 1, 3 et 4 et le cas échéant, le paragraphe 6 de l’article 42, ainsi que, s’il y a lieu, les numéros d’immatriculation pour toute personne physique membre dans la société au registre du commerce

7) les noms, prénoms et adresses des membres de direction, gestion, ainsi pour les personnes chargées du contrôle de gestion et des comptes avec les indications prévues aux paragraphes 3 et 4 et le cas échéant, le paragraphe 6 de l’ article 42

8) les nom et prénom et adresse des membres des organes d’ administration, de direction ou de gestion et des personnes chargées du contrôle de la gestion et du contrôle des comptes, avec les indications prévues au paragraphe 4, et le cas échéant au paragraphe 6 de l’ article 42.

Notons enfin que le projet de loi n°31-18 veut modifier l’appellation du registre du commerce (RC) pour le registre du commerce et des sociétés (RCS), cette appellation qui emboîte le pas à la législation française nous paraît non pertinente, vu qu’elle pourrait être encore plus standard si on choisit une appellation comme le Registraire des entreprises au lieu de Registre de Commerce et des Sociétés. (RCS)

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Le capital social d’une coopérative selon la loi n° 112-12 (constitution, cession, augmentation et rémunération du capital)

Les parts de la coopérative se comparent en quelque sorte aux actions de la société anonyme ou des parts d’une SARL.

Selon l’article 26, le capital de la coopérative ne peut en aucun cas être inférieur de 1.000 dirhams et doit être entièrement souscrit.

La coopérative est constituée de parts nominatives et indivisibles d’une valeur nominale de 100 dirhams pour chacun des parts libérées lors de la souscription au moins du quart de leur valeur nominative. Le reliquat étant libéré suivant les besoins de la coopérative dans les proportions et les conditions fixées par le conseil d’administration (CA), ou le/les gérants, et ce dans un délai maximum de 3 ans, à compter de l’immatriculation de la coopérative au registre des coopératives ou de la date d’augmentation du capital.

A défaut de paiement des sommes exigibles, au titre de la libération des parts, dans les 3 mois de a date de réception de la mise en demeure adressée au membre par le président au C.A, le gérant, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le membre défaillant sera révoqué aux conditions prévues par l’article 20 de la loi n° 112-12. L’Assemblée générale ordinaire AGO peut renoncer à poursuivre le recouvrement desdites sommes.

Les parts ne sont ni négociables ni saisissables. Elles sont toutefois cessibles dans les conditions de l’article 28 de la loi.

Les statuts fixent le nombre minimal de parts a souscrire par chaque coopérateur en fonction soit des opérations ou des services qu’il s’engage à effectuer avec la coopérative ou a lui rendre, soit de l’importance de son exploitation ou de son projet. L’augmentation ultérieure de son engagement ou des opérations effectivement réalisées ou des services effectivement rendus entraîne, pour le coopérateur, l’ajustement correspondant du nombre minimal de ses parts conformément aux statuts.

Les membres ayant effectué des apports en nature recevront l’équivalent en parts du capital de la coopérative après évaluation desdits apports, conformément aux conditions prévues par l’article 27 de la loi.

Les statuts fixent la quotité maximum des parts que peuvent détenir les membres coopérateurs personnes morales. Toutefois, la part des coopérateurs personnes physiques ne doit en aucun cas être inférieure à 65% du capital de la coopérative.

L’évaluation des apports en nature :

Selon les dispositions de l’article 27 de la loi, lorsqu’un coopérateur effectue un apport en nature, les membres fondateurs de la coopérative désignent un ou plusieurs experts, inscrits au tableau des experts assermentés près la cour d’appel compétente, chargés d’évaluer ledit apport Lorsque l’apport en nature est effectué durant la durée de la coopérative, l’expert visé à l’alinéa premier du présent article est désigné par le C.A ou le gérant.

En cas de désaccord entre les gérants sur la désignation de l’expert, ce dernier est désigné par le président du tribunal de première instance compétent, sur requête de l’apporteur ou de l’un des gérants.

Le rapport du ou des experts est joint par le CA, ou le ou les gérants à la convocation de l’AGE appelée à statuer sur les apports en nature et leur évaluation.

Cession de parts sociales d’une coopérative :

Les parts peuvent être cédées à des membres de la coopérative ou à des tiers réunissant les conditions requises pour adhérer à la coopérative après autorisation du CA, du ou des gérants, sous réserve d’approbation par la prochaine AG statuant à la majorité requise pour les AGOs.

La cession ne peut, toutefois, être autorisée si elle doit avoir pour résultat de réduire le nombre de parts du cédant au-dessous du minimum statutaire visé au 5° alinéa de l’article 26 de la loi.

L’intéressé peut exercer un recours devant la plus proche AGO contre la décision du CA ou du ou des gérants portant refus de cession de parts à un tiers ou à un membre de la coopérative.

La cession des parts s’opère par simple transcription sur le registre des membres prévu à l’article 17 de la loi.

Les statuts doivent prévoir que le coopérateur s’engage, en cas de mutation de propriété ou de jouissance de l’exploitation au titre de laquelle ont été pris ses engagements d’activité envers la coopérative, a transférer ses parts au cessionnaire qui, s’il est admis dans la coopérative, sera substitué, pour la période postérieure à ľ acte de mutation, dans tous les droits et obligations de son auteur vis-à-vis de la coopérative.

La notification de la cession de parts sociales :

Le cessionnaire doit notifier la mutation de propriété au président du CA ou à l’un des gérants de la coopérative par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 90 jours à compter de la date de la mutation de propriété ou de jouissance.

Dans les 90 jours suivant la notification, le C.A, le ou les gérants peuvent refuser la demande du cessionnaire par décision motivée. Le CA prend cette décision aux conditions de quorum des 2/3 de ses membres et à la majorité des 2/3 des présents. Dans le cas des coopératives gérées par plus d’un gérant, la décision de refus est prise à l’unanimité des gérants. Le cessionnaire peut exercer un recours devant la plus proche AG générale statuant à la majorité requise pour les AGOs. Notons que selon l’article 29, seuls les membres à jour de leurs versements au titre de leurs parts ont droit de vote dans les AGs.

Augmentation de capital d’une coopérative :

Selon l’article 30 de la loi, le capital de la coopérative peut être augmenté, jusqu’ä un montant fixe par les statuts, par l’admission de nouveaux membres ou par la souscription de parts supplémentaires par les membres de la coopérative et, au-delà de ce montant, en vertu d’une décision de l’AGE

A l’occasion d’augmentation du capital, il est créé des parts nouvelles en représentation d’apports en nature ou en espèce.

Le capital peut être réduit par la reprise des apports des membres décédés ou sortants. Toutefois, le montant au-dessous duquel le capital souscrit ne peut être réduit, par reprise d’apports, est fixé au 3/4 du montant le plus élevé atteint par le capital de la coopérative depuis sa constitution.

Rémunération du capital détenu par les membres d’une coopérative :

Rémunération du capital:

Pour rémunérer le capital détenu par les membres de la coopérative, il est impératif que cette disposition soit contenue dans les statuts de la coopérative. Cela se traduit par prélèvement sur l’excèdent, et ce sur décision de l’AGO prise sur proposition du CA, du ou des gérants.

Le taux d’intérêt attribué à la rémunération du capital est fixé par décision de l’AG de la coopérative.

L’intérêt ne doit être servi qu’aux membres ayant excédents ont été entièrement libéré leurs parts et lorsque des excédents ont été réalisés au cours de l’exercice écoulé.

Les intérêts qui ne sont pas réclamés dans les 5 années qui suivent celle où ils ont été attribués sont prescrits au profit de la coopérative.

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Article 279 de la société anonyme : l’encadrement de l’achat par une société cotée de ses propres actions

A titre de rappel, le dahir n° 1-15-106 du 29 juillet 2015 portant promulgation de la loi n°78-12 modifiant et complétant la loi n° 17-95 relative aux sociétés anonymes qui est publié dans l’édition générale du B.O n° 6390 du 18 août 2015 et à l’édition de traduction officielle du 21 janvier 2016, avait laissé le soin de déterminer par voie réglementaire le pourcentage des actions que peut posséder  la  société anonyme.

Ainsi, le décret n° 2-1-306 du 2 juin 2018 vient de fixer le pourcentage du capital que la société anonyme peut posséder, directement ou par l’intermédiaire d’une personne agissant en son propre nom pour le compte de la société. Le nouveau texte est publié au B.O n° 6687 du 2 juillet 2018 (édition arabe) et au B.O n° 6688 du 5 juillet 2018 (édition française)

Le décret publié a déterminé le pourcentage des actions que peut posséder la société, en application du 1er alinéa de l’article 279 de la loi 17-95 afin de de faire face aux préjudices que pourraient subir les petits actionnaires. Ainsi, le pourcentage du capital que la société peut posséder, directement ou par l’intermédiaire d’une personne agissant en son propre nom pour son compte, ne peut dépasser 10 %

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