VEFA : Les conditions et les modalités d’octroi de garanties aux acquéreurs de projets de vente en état de futur d’achèvement

La nouveauté principale du décret n° 2.17.318 pris en application de la loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement  (VEFA), réside dans l’obligation du maître d’ouvrage de fournir toutes les garanties, y compris la détermination de la date d’achèvement des travaux, ainsi que d’assurer le recouvrement des primes encaissées par le vendeur, dans le cas où les dispositions prévues par le contrat entre les parties ne seraient pas appliquées. 

Le nouveau texte veut définir les conditions et les modalités d’octroi de garanties pour la restitution des versements effectués par l’acheteur en cas de non-exécution des termes des contrats de vente d’immeuble en l’état de futur d’achèvement (VEFA). Et ce, en application de l’article 618-9 qui dispose :

Le vendeur doit, après la signature du contrat préliminaire de vente, constituer au profit de l’acquéreur soit une garantie d’achèvement des travaux soit une garantie de remboursement des échéances payées en cas de non-exécution du contrat.

Les conditions et les modalités d’application du présent article sont fixées par voie réglementaire.

Le vendeur est libéré de plein droit de l’obligation de garantie dès l’inscription, sur le registre foncier, du contrat de vente définitif ou du jugement définitif lorsque l’immeuble est immatriculé ou son insertion dans la demande d’immatriculation si l’immeuble est en cours d’immatriculation ou dès la conclusion du contrat définitif de vente et du jugement définitif lorsque l’immeuble est non immatriculé.

Le vendeur est libéré de l’obligation de garantie dès qu’un jugement définitif de résiliation de la vente est prononcé, suite au refus de l’acquéreur d’exécuter ses engagements prévus au contrat préliminaire de vente ou la conclusion de « la vente après l’accomplissement des procédures prévues à l’article 618-18 ci-dessous. La partie qui a dressé le contrat ne peut débloquer les échéances qui sont déposées auprès d’elle au profit du vendeur qu’après l’obtention de ce dernier d’une garantie couvrant u toutes les échéances payées par l’acquéreur.

Si vendeur est libéré de l’obligation de garantie, la partie qui a dressé le contrat préliminaire de vente, doit remettre le titre ou les titres de la garantie ou de l’assurance au vendeur dès la réception de la demande écrite de ce dernier, accompagnée des documents gui attestent les deux cas ci-dessus.

Notons que l’article 618-9 oblige le vendeur à constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l’acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat.

Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente. Il convient de remarquer que cet article ne fixe par les seuils ou le montant de cette garantie.

Par ailleurs, en cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis par le contrat préliminaire, le vendeur est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an.

De même que la réalisation du contrat par l’une des parties entraîne le paiement, à l’autre partie lésée, d’une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente.

Bon à savoir :

Selon le dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016 portant promulgation de la loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement  (VEFA),  publié le 18 février 2016 au B.O n° 6440 :

Le versement des montants effectués au titre du contrat d’affectation sont versés dans un compte bancaire, lesquels montants sont insaisissables ou utilisés par le vendeur jusqu’à l’expiration du délai de renonciation (art 618-3 bis 3)

La fixation des pourcentages des montants à payer par l’acquéreur en fonction de l’avancement des travaux sont déterminés par l’article 618-6

L’article 818-8 frappe de nullité tout versement effectué avant la conclusion du contrat de VEFA ou du contrat d’affectation.

Nantissement du fonds de commerce : Ce que change la loi n° 21-18

Le régime juridique du fonds de commerce, constitué des dispositions du chapitre III et IV (1) du code de commerce est modifié depuis la publication de la loi n° 21-18 (2) au bulletin officiel.

La nouvelle loi sur les sûretés mobilières a introduit plusieurs modifications de nature à réhabiliter le fonds de commerce en tant que garantie visant à faciliter aux entreprises l’accès au financement bancaire.

• Définition du fonds de commerce :

Le code de commerce définit le fonds de commerce dans son article 79 comme étant un bien meuble incorporel constitué par l’ensemble de biens mobiliers affectés à l’exercice d’une ou des plusieurs activités commerciales.

L’article 106 dispose que le fonds de commerce peut faire l’objet de nantissement, sans autres conditions et formalités que celles prescrites par le chapitre III

• Ce que change la nouvelle loi :

L’article 109 de la nouvelle loi dispose que « le nantissement du fonds de commerce est opposable aux tiers à compter de la date de son inscription au registre national électronique des sûretés mobilières … » Cette nouvelle disposition abroge et remplace  l’obligation imposée par l’ancien article qui prévoyait l’inscription de l’acte de nantissement du fonds de commerce au registre de commerce tenu par le tribunal dans le ressort duquel est situé le fonds de commerce et les tribunaux des succursales lorsqu’elles existent.

• L’acte de nantissement du fonds de commerce :

La nouvelle rédaction de l’article 107 a mis le point sur l’écrit comme une condition pour constituer le nantissement du fonds de commerce. L’acte pourrait être dressé sous la forme sous-seing privé ou sous la forme authentique.

Le législateur, dans le même article, a utilisé une règle impérative quant aux énonciations à contenir dans l’acte constitutif, il s’agit de l’identité, le domicile des parties et la désignation des succursales et leurs sièges, qui seraient compris dans le nantissement.

• Les éléments constitutifs du nantissement du fonds de commerce :

En vertu de l’article 80 du code de commerce marocain, le fonds de commerce comprend obligatoirement, la clientèle et l’achalandage. De plus, il englobe tous autres biens nécessaires à l’exploitation du fonds tels que le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, le mobilier commercial, les marchandises, le matériel et l’outillage, les brevets d’invention, les licences, les marques de fabrique, de commerce et de service, les dessins et modèles industriels et, généralement, tous droits de propriété industrielle, littéraire ou artistique qui y sont attachés.

• L’inscription de l’acte de nantissement se fera en ligne :

L’obligation d’inscrire le nantissement du fonds de commerce devient caduque avec la mise en application de la nouvelle loi.

Dorénavant, l’inscription se fera au Registre national électronique des sûretés mobilières (RNSM) avec une seule inscription et ce, quel que soit le nombre et la localisation des succursales du fonds de commerce.

Quid des bordereaux d’inscription !

Ces bordereaux seront substitués par des formulaires web. Selon l’article 13 du décret n° 2.19.327 du 08 octobre 2019 portant application de la loi n° 21.18, les formulaires web RNSM sont des formulaires électroniques intégrés dans la plateforme du registre électronique. Ils seront utilisés pour requérir une inscription, une modification, un renouvellement ou une radiation et ce, par le renseignement des informations requises pour chaque type d’inscription et pour notre cas le nantissement du fonds de commerce, ce qui constitue un grand soulagement pour les départements des établissements bancaires.

• Le délai pour inscrire l’acte de nantissement dans le RNSM :

L’ancienne rédaction de l’article 109 de Code de commerce stipulait que l’inscription doit être prise, à peine de nullité, dans le délai de quinze jours à compter de l’acte de nantissement. Or, l’article 109 de la nouvelle loi n°21-18 n’impose pas de délai légal pour l’inscription de l’acte de nantissement.

Toutefois, il y a lieu de noter que « le rang des créanciers nantis est déterminé entre eux par la date de leur inscription au registre national électronique des sûretés mobilières ». D’ou l’importance de procéder à l’inscription de l’acte de nantissement le plus tôt possible.

• La durée pour conserver le privilège :

L’ancien article 137 du code de commerce a abrogé le 1er alinéa qui fixait cette durée d’effet à 5 ans. La nouvelle rédaction dispose que l’inscription garantit, au même rang que le principal, une année seulement d’intérêt et l’année en cours, à condition toutefois que le droit aux intérêts résulte de l’acte, qu’il soit inscrit et que le taux en soit indiqué dans l’acte d’inscription.

• Réf.

(1) Il s’agit ici des dispositions communes à la vente et au nantissement du fonds de commerce.

(2) Les dispositions des articles 106, 107, 108, 109, 110, 131, 137, 340, 357, 361, 364, 376, 386, 392, 431 et 434 de la loi n°15-95 formant code de commerce promulguée par le dahir n°1-96-83 du 15 rabii I 1417 (1er août 1996) sont abrogées et remplacée.

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Simplifiez-vous la veille

Une loi pour encadrer les agios et les intérêts bancaires :

Payez-vous des agios sans savoir pourquoi ? La date de valeur !

Votre banque vous prélève, des sommes, en agios, alors que vous n’êtes pas en découvert. Une nouvelle proposition de loi, va vous aider à comprendre !

Si vous retirez une partie ou la totalité de votre salaire le jour du virement. Vous allez peut-être payer des agios correspondants à 2 ou 4 jours quand votre retrait coïncide avec le week-end ou la veille d’un jour férié.

La nouvelle proposition de loi cible les commissions et les taux d’intérêt et vise à compléter le chapitre VI de la loi n°15-96 formant le code de commerce.

L’objectif est de supprimer la date de valeur (*) et instaurer un index dynamique des commissions bancaires.

A noter que l’aspect des intérêts et commissions est régi par une circulaire du BAM portant le n° 23/2006. La proposition de loi ayant pour objet de remplacer cette circulaire par quatre articles, qui compléteront l’article 528 du code de commerce, il s’agit des articles :

• Art. 528-1 : la rédaction proposée pour cet article suggère de considérer la date de valeur, à partir de la date réelle de l’opération de dépôt, lorsque les deux comptes se trouvent dans la même institution bancaire, où le jour suivant lorsque les comptes se trouvent dans des banques différentes.

• Art. 528-2 : Cet article concerne la date de valeur à considérer pour une opération de virement, à l’instar du précédent article.

• Art. 528-3 : Cet article concerne la date de valeur à considérer lors d’une opération d’escompte.

et

• Art. 528-4 : Cet article vise toutes les autres opérations bancaires, autres que celles visées dans les articles précédents, à l’instar de ces derniers.

Les dispositions de ces quatre articles formeront un cadre légal pour les intérêts et commissions, dotant le secteur bancaire marocain avec une législation au standard européen comme le mentionne la note de présentation de la proposition de loi.

(*) La date de valeur est, dans le système bancaire, la date de prise en compte d’une opération bancaire donnée (dépôt, retrait, virement, etc.), que celle-ci soit au crédit ou au débit du compte bancaire. Elle diffère de la date d’opération (date de l’enregistrement comptable).

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Nantissement du fonds de commerce : Ce que change la loi n° 21-18

Le régime juridique du fonds de commerce, constitué des dispositions du chapitre III et IV (1) du code de commerce est modifié depuis la publication de la loi n° 21-18 (2) au bulletin officiel.

La nouvelle loi sur les sûretés mobilières a introduit plusieurs modifications de nature à réhabiliter le fonds de commerce en tant que garantie visant à faciliter aux entreprises l’accès au financement bancaire.

Définition du fonds de commerce :

Le code de commerce définit le fonds de commerce dans son article 79 comme étant un bien meuble incorporel constitué par l'ensemble de biens mobiliers affectés à l'exercice d'une ou des plusieurs activités commerciales.

L'article 106 dispose que le fonds de commerce peut faire l'objet de nantissement, sans autres conditions et formalités que celles prescrites par le chapitre III

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L'acte de nantissement du fonds de commerce :

La nouvelle rédaction de l'article 107 a mis le point sur l'écrit comme une condition pour constituer le nantissement du fonds de commerce. L'acte pourrait être dressé sous la forme sous-seing privé ou sous la forme authentique.

Le législateur, dans le même article, a utilisé une règle impérative quant aux énonciations à contenir dans l’acte constitutif, il s'agit de l’identité, le domicile des parties et la désignation des succursales et leurs sièges, qui seraient compris dans le nantissement.

Les éléments constitutifs du nantissement du fonds de commerce :

En vertu de l’article 80 du code de commerce marocain, le fonds de commerce comprend obligatoirement, la clientèle et l'achalandage. De plus, il englobe tous autres biens nécessaires à l'exploitation du fonds tels que le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, le mobilier commercial, les marchandises, le matériel et l'outillage, les brevets d'invention, les licences, les marques de fabrique, de commerce et de service, les dessins et modèles industriels et, généralement, tous droits de propriété industrielle, littéraire ou artistique qui y sont attachés.

L'inscription de l'acte de nantissement se fera en ligne :

L'obligation d'inscrire le nantissement du fonds de commerce devient caduque avec la mise en application de la nouvelle loi.

Dorénavant, l’inscription se fera au Registre national électronique des sûretés mobilières (RNSM) avec une seule inscription et ce, quel que soit le nombre et la localisation des succursales du fonds de commerce.

Quid des bordereaux d’inscription !

Ces bordereaux seront substitués par des formulaires web. Selon l'article 13 du décret n° 2.19.327 du 08 octobre 2019 portant application de la loi n° 21.18, les formulaires web RNSM sont des formulaires électroniques intégrés dans la plateforme du registre électronique. Ils seront utilisés pour requérir une inscription, une modification, un renouvellement ou une radiation et ce, par le renseignement des informations requises pour chaque type d’inscription et pour notre cas le nantissement du fonds de commerce, ce qui constitue un grand soulagement pour les départements des établissements bancaires.

Le délai pour inscrire l'acte de nantissement dans le RNSM :

L'ancienne rédaction de l'article 109 de Code de commerce stipulait que l’inscription doit être prise, à peine de nullité, dans le délai de quinze jours à compter de l’acte de nantissement. Or, l'article 109 de la nouvelle loi n°21-18 n'impose pas de délai légal pour l'inscription de l'acte de nantissement.

Toutefois, il y a lieu de noter que "le rang des créanciers nantis est déterminé entre eux par la date de leur inscription au registre national électronique des sûretés mobilières". D'ou l'importance de procéder à l'inscription de l'acte de nantissement le plus tôt possible.

La durée pour conserver le privilège :

L'ancien article 137 du code de commerce a abrogé le 1er alinéa qui fixait cette durée d'effet à 5 ans. La nouvelle rédaction dispose que l'inscription garantit, au même rang que le principal, une année seulement d'intérêt et l'année en cours, à condition toutefois que le droit aux intérêts résulte de l'acte, qu'il soit inscrit et que le taux en soit indiqué dans l'acte d'inscription.

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(1) Il s'agit ici des dispositions communes à la vente et au nantissement du fonds de commerce.

(2) Les dispositions des articles 106, 107, 108, 109, 110, 131, 137, 340, 357, 361, 364, 376, 386, 392, 431 et 434 de la loi n°15-95 formant code de commerce promulguée par le dahir n°1-96-83

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 06 Janvier 2020

Une loi pour encadrer les agios et les intérêts bancaires :

Payez-vous des agios sans savoir pourquoi ? La date de valeur !

Votre banque vous prélève, des sommes, en agios, alors que vous n’êtes pas en découvert. Une nouvelle proposition de loi, va vous aider à comprendre !

Si vous retirez une partie ou la totalité de votre salaire le jour du virement. Vous allez peut-être payer des agios correspondants à 2 ou 4 jours quand votre retrait coïncide avec le week-end ou la veille d’un jour férié.

La nouvelle proposition de loi cible les commissions et les taux d’intérêt et vise à compléter le chapitre VI de la loi n°15-96 formant le code de commerce.

L’objectif est de supprimer la date de valeur (*) et instaurer un index dynamique des commissions bancaires.

A noter que l’aspect des intérêts et commissions est régi par une circulaire du BAM portant le n° 23/2006. La proposition de loi ayant pour objet de remplacer cette circulaire par quatre articles, qui compléteront l’article 528 du code de commerce, il s’agit des articles :

• Art. 528-1, la rédaction proposée pour cet article suggère de considérer la date de valeur, à partir de la date réelle de l’opération de dépôt, lorsque les deux comptes se trouvent dans la même institution bancaire, où le jour suivant lorsque les comptes se trouvent dans des banques différentes.

• Art. 528-2, Cet article concerne la date de valeur à considérer pour une opération de virement, à l’instar du précédent article.

• Art. 528-3 : Cet article concerne la date de valeur à considérer lors d’une opération d’escompte.

et

• Art. 528-4 : Cet article vise toutes les autres opérations bancaires, autres que celles visées dans les articles précédents, à l’instar de ces derniers.

Les dispositions de ces quatre articles formeront un cadre légal pour les intérêts et commissions, dotant le secteur bancaire marocain avec une législation au standard européen comme le mentionne la note de présentation de la proposition de loi.

(*) La date de valeur est, dans le système bancaire, la date de prise en compte d’une opération bancaire donnée (dépôt, retrait, virement, etc.), que celle-ci soit au crédit ou au débit du compte bancaire. Elle diffère de la date d’opération (date de l’enregistrement comptable).

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