Et si la superficie contractuelle n'est pas respectée !

Quel recours contre le vendeur en droit marocain si la superficie contractuelle n’est pas respectée ?

La superficie réelle pourrait être inférieure à celle mentionnée contractuellement,

Contrairement à ce qu’on peut croire, en cas d’écart de superficie entre la surface reçue et celle mentionnée dans le contrat de vente, relativement à l’achat d’un bien immobilier, le promoteur immobilier qui est mis en cause n’est pas tenu de compléter la superficie manquante, et ce même si la superficie ne correspond pas à ce qu’il a été convenu et indiqué dans l’acte de vente, voire le vendeur n’est même pas tenu d’indemniser le nouveau propriétaire pour l’écart constaté de la superficie.

Alors comment cela est-il possible dans cet cas de figure ?

Selon l’arrêt (*) 347 déféré le 07 juillet 2015 par la cour de cassation, il a été rejeté la décision rendue par la cour d’appel de Settat en date du 31 janvier 2013 dans le dossier 1401/11/347, Cet affaire concerne une dame (Mme Aicha) qui avait acheté des terrains agricoles d’un certain M’hamed, par un acte sous seing privé avec la somme globale de 510,012.00 Dirhams. Malheureusement l’acheteuse n’avait pas reçu la totalité de la superficie indiquée dans le contrat de vente, car il y avait un écart important entre la surface contractuelle et celle reçue par l’acheteuse.

Dans cette affaire, le tribunal de première instance et la cour d’appel ont répondu favorablement à la demande de l’acheteuse par une indemnisation de 1, 200,000.00 Dirhams.

Toutefois, le vendeur/ demandeur est allé attaquer l’arrêt de la cour d’appel se basant sur les dispositions de l’article 528 du code des obligations et contrats (voir en haut). Cet article a donné raison au défendeur, car l’acheteuse n’est même pas en droit de réclamer une indemnisation pour la surface manquante ou de demander de compléter la superficie manquante.

Face à une telle situation, l’acheteur qui a attesté le défaut de métrage n’a que deux options qui s’offrent à lui :

–  Accepter le bien immobilier tel qu’il est.

Ou

– Résilier le contrat de vente

Selon l’article 528 DOC qui dispose : « Lorsque la vente a pour objet des choses qui se vendent au poids et à la mesure et ne peuvent se fractionner sans dommage, entre autres des terres vendues à la mesure, on applique les règles suivantes :

a) Si la chose a été vendue tout entière pour un prix unique, l’excédent appartient à l’acheteur, sans que le vendeur ait le choix de résilier la vente. Si la différence est en moins, l’acheteur a le droit de résilier la vente ou bien d’accepter la quantité livrée en payant tant le prix fixé ;

b) Si la vente a été faite à tant par unité de mesure et qu’on trouve une différence en plus ou en moins, l’acheteur a le droit de résilier le contrat ou bien d’accepter la quantité livrée en la payant à proportion »

Notons enfin que la responsabilité du promoteur peut être engagée s’il est prouvé qu’il a agi frauduleusement avec le cadastre et la conservation foncière pour surestimer le métrage du bien.

Bon à savoir :

Comment attester alors le défaut de métrage ?

Pour ce faire, le propriétaire devra faire appel à un géomètre appartenant à l’Ordre national des ingénieurs géomètres topographes (ONIGT), qui établit un rapport constatant l’écart de la surface, ce rapport doit être présenté devant le tribunal. Notons que le propriétaire qui atteste un écart ne peut demander la restitution du trop payé que si l’écart excède 5%, conformément à l’article 529 du Dahir des obligations et contrats qui dispose :  »  Si la chose a été vendue en bloc ou comme un corps déterminé par son individualité, l’expression du poids, de la mesure ou de la contenance ne donne lieu à aucun supplément de prix en faveur du vendeur, ni à aucune réduction en faveur de l’acheteur, à moins que la différence de la quantité ou mesure réelle à celle exprimée au contrat ne soit d’un vingtième en plus ou en moins « .

Réf.

(*) Cass, 07/07/2015, 1401/11 Réf : 347

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Qui peut exercer en qualité d'évaluateur immobilier d'actifs des OPCI ?

La liste des évaluateurs agréés est bientôt au BO

Le ministère des Finances vient de rendre publique sa première liste des évaluateurs agréés d’actifs immobiliers des organismes de placement collectif immobilier  » dits, OPCI.

Cette liste qui vient en application de la loi n°70-14, sera bientôt publiée au bulletin officiel et régulièrement mise à jour au fur et à mesure que de nouveaux agréments seront délivrés ou modifiés. Pour le moment cette liste ne contient que six évaluateurs agréés (*).Le Blog de droit marocain s’engage à mettre en ligne le bulletin officiel dès son apparition.

Notons que le dispositif des OPCI prévoit que des évaluateurs procède de façon  périodique à l’évaluation des actifs que les OPCI auront dans leurs portefeuilles afin de pouvoir en calculer l’actif net réévalué (ANR). Cela permettra d’apprécier la valeur du portefeuille et celle des actions.

Alors qui peut excercer en qualité d’évaluateur immobilier d’actifs des OPCI ?

Les évaluateurs indépendants souhaitant exercer les activités d’évaluation immobilière d’actifs OPCI devront être agréés par le ministère, après avis de la commission consultative (**). Selon l’article 32 de la loi n° 70.14 « seules peuvent exercer en qualité d’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI, les personnes remplissant les conditions suivantes :

– avoir pour activité principale l’évaluation d’actifs immobiliers ;

– être domicilié au Maroc,

Lorsque l’évaluateur immobilier est une personne physique :

– doit disposer des compétences requises et d’une expérience suffisante en matière d’évaluation d’actifs immobiliers ;

– ne doit pas avoir fait l’objet d’une condamnation, ayant acquis la force de la chose jugée, pour une infraction en relation avec son activité

Lorsque l’évaluateur immobilier est une personne morale :

– présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens humains et son expertise

en matière d’évaluation des actifs immobiliers

– ses dirigeants et les personnes chargées de l’évaluation d’actifs immobiliers ne doivent pas avoir fait l’objet d’une décision de condamnation, ayant acquis la force de la chose jugée, pour une infraction en relation avec son activité

– l’évaluateur immobilier ne peut déléguer à autrui l’exécution des missions dont il est chargé par la société de gestion d’OPCI. »

L’Assurance responsabilité professionnelle de l’évaluateur immobilier de l’actif d’OPCI :

Selon l’article 34, les évaluateurs d’actif d’OPCI doivent souscrire un contrat d’assurance couvrant leur responsabilité civile au titre de leurs missions d’évaluation. La mention de l’assurance en cours de validité doit être indiquée dans le rapport annuel.

(*) Il s’agit des sociétés Edgestone Valuation, Cabinet immobilier Abdellah Lazrak , Terra Modus , Capital Realty, Dexa, Tinsa Maroc,

(**) Selon l’article 33 de la loi n° 70.14, cette commission est chargée de donner son avis sur les demandes d’agrément d’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI et sur le retrait d’agrément. Elle comprend des représentants de l’État, ainsi qu’un représentant de Bank Al-Maghrib, un représentant de l’AMMC et un représentant de l’Autorité de contrôle des assurances et de la prévoyance sociale.

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Assurances : La garantie contre les conséquences d'événements catastrophiques

Le décret n° 2-19-599 du 1er Safar 1441 (30 septembre 2019) modifiant et complétant le décret n° 2-18-1009 pris pour l’application de la loi n° 17-99 relative au code des assurances, est publié au bulletin officiel n°6819, édition arabe du 7 octobre 2019).

Ce texte concerne la garantie contre les conséquences d’événements catastrophiques naturelles (comme la sécheresse, les séismes, les tsunamis, les crus et les inondations ou les actes terroristes.) qui devient obligatoire aux contrats d’assurances dommages aux biens, responsabilité civile en raison des dommages corporels et matériels causés aux tiers par un véhicule terrestre à moteur et responsabilité civile en raison des dommages corporels causés aux tiers, autres que les préposés de l’assuré, se trouvant dans les locaux prévus par lesdits contrats.

Donc, le décret n° 2-19-599 va permettre la mise en œuvre de cette obligation, par l’habilitation de l’autorité gouvernementale chargée des finances à fixer :

– Les modalités de fonctionnement de la garantie, les franchises et plafonds des montants garantis ainsi que le taux de commissionnement pour la présentation des opérations d’assurances y afférentes,

– Les plafonds globaux d’indemnisation par événement et par année de même que les conditions et les modalités de réduction et, le cas échéant, de l’octroi d’une avance sur l’indemnité due au tire de la garantie contre les conséquences d’événements catastrophiques.

Ainsi, les dispositions de l’article premier du décret n° 2-18-1009 sont abrogées et remplacées comme suit : article premier- On entend par administration prévues aux articles 64-5, 64-7, 248 de la loi n 17-99, et par administration compétente prévue à l’article 287 de la même loi l’autorité gouvernementale chargée des finances.

Bon à savoir :

Cette garantie couvre les personnes ayant souscrit un contrat d’assurance contre le préjudice corporel et tous les biens assurés comme la maison, les commerces et les entreprises.

La loi n° 110-14 a institué le FSEC (*) pour garantir à tous les individus non assurés par une compensation couvrant le préjudice corporel et la perte de la résidence principale suite à un événement catastrophique.

Il est à noter que le FSEC offre une compensation partielle plafonnée à 250.000 dirhams pour la perte de la résidence principale et à 70% des indemnités offertes aux assurés pour le préjudice corporel.

Réf.

(*) Le Fonds de Solidarité des évènements Catastrophiques

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Le régime du RNR ou du RNS : Dématérialisation des états de synthèse de la liasse fiscale

Le service s’inscrit dans le cadre de la poursuite de la dématérialisation et de la simplification des démarches fiscales, Ce téléservice permet aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu (IR) sous le régime du résultat net réel (RNR) ou du résultat net simplifié (RNS) d’éditer les états de synthèse conformes à la déclaration du revenu global à travers l’espace SIMPL-IR.
Les états de synthèse récupérés comportent une référence permettant de s’assurer sur le portail de la DGI (www.tax.gov.ma) de l’intégrité des informations qui y figurent, souligne le DGI
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Un gérant peut-il opter pour la délégation de ses pouvoirs ?

La société à responsabilité limitée est gérée par un ou plusieurs gérants. Les gérants sont les représentants légaux de la société à l’égard des tiers. Ils sont ainsi investis des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés.

Les considérations qui pourraient amener le gérant ou l’administrateur d’une société commerciale à déléguer ses pouvoirs aux tiers sont trés diversifiées. Il peut s’agir, par exemple, des actes relevant, de la gestion financière, des ressources humaines, le transport, la logistique ou autre ce qui pourrait sembler des actes courantes dans une SARL. Alors qu’est ce que dit la loi ?

En réalité, les dispositions contenues dans la loi n° 5-95 ou même de la loi n°17-96 nous ne donnent pas la piste d’une réponse claire par rapport à notre questionnement. Le législateur marocain, comme son homologue français, est muet sur cette question. Toutefois, les dispositions de l’article 900 du DOC qui dispose : »Le mandataire ne peut substituer une autre personne dans l’exécution du mandat, si le pouvoir de substituer ne lui a été expressément accordé, ou s’il ne résulte de la nature de l’affaire ou des circonstances … »

À partir de cet article, nous constatons que le gérant ne peut déléguer un ou tous ses pouvoirs que lorsque ce droit lui est attribué ou lorsqu’il est des déduit des circonstances, mais seul le juge de fond est habilité d’évaluer ces circonstances à la lumière des données présentées.

Notre argument :

L’ argument du Blog de Droit Marocain est que les pouvoirs du gérant ne sont pas transférables aux héritiers après le décès du gérant, à moins de l’existence d’un commun accord des associés pour attribuer ces pouvoirs aux héritiers d’ailleurs c’est ce qu’il ressort de l’arrêt n° 689 de la Cour de Cassation du 15 juin 2015 commercial, n° 366/1/3/05

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