MRE : Surveillez vos titres fonciers par Email et/ou SMS

Ce billet est destiné à tous les MRE qui sont propriétaires de biens immobiliers au Maroc et qui ne peuvent se rendre sur place pour connaitre l’état de leurs biens sur les livres fonciers à la conservation foncière. (1)

• Pourquoi faut-il surveiller ses actifs immobiliers ?

La loi n° 39-08 portant code des droits réels ne protège pas assez les propriétés bien qu’elles soient immatriculées à l’Agence de la conservation foncière (ANCFCC) car il est possible de vous déposséder de votre bien, à votre insu si vous ne rendiez pas compte avant un délai de quatre ans. La prescription quadriennale est prévue par l’article 2 de la loi  n° 39-08 qui dispose que les titres fonciers ainsi que les inscriptions qui y figurent ont une force probante à l’égard des tiers, en plus il n’est plus anomal que vous perdiez votre terrain, immeuble ou appartement au profit d’un acquéreur de bonne foi.

• Suivre à distance vos titres fonciers par SMS ou Email :

• Il existe maintenant un nouveau service qui s’appelle MOUHAFADATI, dont plusieurs consulats du Maroc (voir : le site web du consulat marocain de votre pays de résidence)  ont fait circuler  des communiqués relativement au service MOUHAFADATI, qui est un service gratuit (pour le moment) et qui est l’une des mesures adoptée dernièrement pour faire face à l’appropriation illégale des biens immobiliers.

« MOUHAFADATI »

Il s’agit d’un nouveau service internet dédié au suivi à distance des différentes transactions liées aux biens immobiliers. Le service permet aux propriétaires, au Maroc et à l’étranger, de suivre à distance leurs titres fonciers. Les utilisateurs de MOUHAFADATI seront systématiquement alertés de toute opération inscrite sur leurs titres fonciers par email et/ou par SMS (texto): (hypothèque, saisie, vente totale ou partielle, etc…).

En attendant le renforcement de la sécurité foncière (2), le service MOUHAFADATI, est un outil qui vous alertera à chaque fois où il y a des formalités en cours sur votre titre, cela va vous permettre d’intervenir au bon moment pour contester les formalités opérées sur votre titre foncier. Toutefois, il va falloir faire opposition à ces formalités à l’intérieur du délai de 4 ans qui court à partir de la date d’immatriculation.

• Comment bénéficier du service de MOUHAFADATI ?

Pour pouvoir bénéficier de ce service, il sera nécessaire de s’inscrire sur MOUHAFADATI à l’adresse suivante: http://www.ancfcc.gov.ma/DemandeSuiviTitresPage/ en renseignant soigneusement la demande d’inscription, vous aurez à avoir sous votre main ces informations obligatoires (3): Nom, Prénom, le type d’identité (le numéro CIN ou Passeport), Adresse, votre numéro de téléphone, les informations du titre foncier (la conservation foncière, le numéro du TF, l’indice et l’indice spécial (voir ces information sur votre TF). puis il faudrait à déposer le formulaire de demande à la conservation foncière la plus proche, Après le traitement et la validation de votre demande,  vous serez en mesure de recevoir un SMS qui vous informe de toutes les modifications intervenues sur votre titre. Nous vous recommandons également de prendre connaissance des conditions générales d’utilisation qui pourraient être modifiées de temps à autre.

Si votre demande n’est pas validée, vous pouvez contacter la conservation foncière concernée. Pour plus : contactez : 0530141414 ou par email Mohafadati@ancfcc.gov.ma

• Réf. 

(1) Voir aussi notre billet comment ne pas se faire spolier ses biens fonciers Cliquez ici

(2) Voir le dernier amendement intervenu à la loi n° 39-08 portant code des droits réels  immobilier qui exige maintenant une procuration immobilière établie sous forme authentique pour plus de détails Cliquez ici

(3) Idéalement, chercher ces informations sur un certificat de propriété ou sur le duplicata du titre foncier.

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Le droit du locataire à la cession du bail selon la loi n° 49-16

La cession de droit au bail est une opération par laquelle le locataire cède à un acquéreur l’usage et la jouissance du bail. Cette opération consiste en matière commerciale à transmettre le droit d’exploiter l’activité économique dans les locaux, ainsi que les prérogatives liées au bail, telles que le droit au renouvellement.. 

Le locataire a droit à la cession du bail en sus des éléments du fonds de commerce ou séparément, sans accord du bailleur et nonobstant toute stipulation contraire, cela veut dire que même si le contrat contienne une clause aux termes de laquelle une cession du contrat de bail est formellement interdite ou à tout le moins soumise à l’accord préalable du bailleur. Une telle clause est sans effet en cas de cession par le preneur de son fonds de commerce.

En effet, la cession du bail commercial reste possible malgré l’existence d’une telle clause lorsque ladite cession se fait dans le cadre de la cession du fonds de commerce dans son intégralité.

Sous peine d’inopposabilité vis-à-vis du bailleur, le cédant et le cessionnaire sont tenus d’aviser le bailleur de ladite cession.

La cession n’est opposable au bailleur qu’à partir de la date de la notification. Le locataire principal demeure responsable envers le bailleur quant aux engagements antérieurs.

Ladite cession ne fait pas obstacle au droit du bailleur à demander l’éviction lorsque les conditions prévues à l’article 8 de la loi n°49-16 (1) sont remplies, elle n’empêche pas également de poursuivre les actions engagées, en vertu de la loi 49-16, et qui étaient en cours avant la date de cession.

La cession est établie par acte authentique ou sous-seing privé à date certaine comportant les mentions prévues à l’article 81 de la loi n° 95-15 formant code du commerce (2). Le montant de la vente est déposé auprès d’une instance légalement habilitée à consigner les dépôts. L’acte doit être soumis aux formalités prévues aux articles de  83 à 89 de la loi n°49-16

Le bailleur peut exercer le droit de préférence, par la reprise du local en contrepartie soit du versement des sommes ou de leur dépôt, le cas échéant, et ce dans un délai de 30 jours à partir de la date de notification  sous peine de déchéance.

• Réf.

(1) Voir B.O numéro 6578 du 15 septembre 2017

(2) Article 81 : Toute vente ou cession de fonds de commerce ainsi que tout apport en société ou toute attribution de fonds de commerce par partage ou licitation est constatée par acte en la forme authentique ou sous seing privé. Le montant de la vente est déposé auprès d’une instance dûment habilitée à conserver les dépôts.

Cet acte mentionne:

1) le nom du vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition, le prix de cette acquisition en spécifiant distinctement les prix des éléments incorporels, des marchandises et du matériel;

2) I’ état des inscriptions des privilèges et nantissements pris sur le fonds;

3) s’il y a lieu, le bail, sa date, sa durée, le montant du loyer actuel, le nom et l’adresse du bailleur;

4) I’ origine de la propriété du fonds de commerce.

Article 82 : Lorsque l’une des mentions prescrites à l’article précédent ne figure pas dans l’acte de vente, I’ acheteur peut demander l’annulation du contrat si l’absence de cette mention lui a porté préjudice.

Lorsque les mentions figurant à l’acte sont inexactes, I’ acheteur peut demander l’annulation du contrat ou la réduction du prix si l’inexactitude des mentions lui a porté préjudice.

Dans les deux cas, I’ action doit être intentée dans un délai maximum d’un an à compter de la date de l’acte de vente.

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2019 : Le salaire minimum au Maroc (SMIG, SMAG et autre ..)

ATTENTION

Pour l’année 2019 – 2020 Cliquez ici

Ce billet veut rappeler le salaire minimum (alias SMIG) applicable au Maroc au secteur de l’industrie, du commerce, services, agricole et forestier. Ainsi le salaire minimum des travailleurs domestiques (désignées communément bonne ou femme de ménage..)

Le SMIG et le SMAG est le salaire horaire le plus bas que les employeurs doivent verser à leurs employés qui travaillent au Maroc. Ainsi ce salaire se représente selon le secteur d’activité comme suit :

• Dans le secteur de l’industrie, du commerce et des services (1):

Depuis le 1er juillet 2015, le salaire minimum est toujours de 13.46 dirhams l’heure dans les secteurs de l’industrie, du commerce et des services.

Ainsi, la valeur du salaire minimum est de  2,570.86 MAD

• Dans le secteur agricole et forestier (2) :

Dans le  secteur agricole et forestier, le salaire minimum (ou le SMAG) est de 69.73 dirhams.

A noter que  le décret n° 2.14.314 interdit la suppression ou la réduction de tout avantage en nature accordé aux ouvriers agricoles.

• Quid des travailleurs domestiques (3)

Selon la loi n° 19-12 relative aux conditions de travail et d’emploi des travailleurs domestiques, le salaire en espèce de la travailleuse ou du travailleur domestique ne peut être inférieur à 60% du salaire minimum légal (SMIG) applicable dans les secteurs d’industrie, de commerce et de professions libérales. Selon l’article 19 de la loi n° 19-12, ils ne font pas partie du salaire en espèce, les avantages de nourriture et de logement.

• Réf.

(1) Le texte du décret n° 2.14.343, fixant le salaire minimum, est publié dans l’édition générale du B.O du 10 juillet 2014

(2) Idem (même texte que le point 1)

(3) Contrairement aux autres secteurs, le salaire minimum pour les travailleurs domestique est fixé par la loi n° 19-12

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IS progressif : un nouveau barème pour 2018

• Une mesure de la loi de finances 2018

À l’instar du barème progressif applicable en matière de l’IR (impôt sur le revenu) et avec un objectif de moduler l’application des taux d’IS en fonction des bénéfices nets réalisés par les sociétés (SARL, SA, SNC ou n’importe quelle structure qualifiée de société de fait  par le fisc (*), la  nouvelle loi  de finances (2018) veut introduire un nouveau barème progressif en matière de l’impôt sur les sociétés.

La progressivité dans le calcul de l’IS remplacerait le barème proportionnel (**) en vigueur. Ainsi, le taux applicable en 2018 pour une tranche égale ou inférieur à 300 000 dirhams serait de 10% et la tranche de bénéfice net qui se situe entre 300 001 et un million de dirhams serait imposée avec un taux de 20% et de 31% tout bénéfice supérieur à 1 million. À noter que le taux de l’IS pour les  banques, sociétés de financement, compagnies d’assurances et de réassurance, reste inchangé (37%).

L’instauration de la nouvelle mesure qui figurait depuis plusieurs années dans le  cadrage des propositions de la CGEM, devant profiter aux PME soumises à l’IS.

Pour la méthode rapide de calcul et les cas d’illustration concernant l’application du barème Cliquez ici

• Réf.

(*) L’ exemple type de société crée de fait : l’association a but non lucratif, du fait de son comportement réalise des gains malgré l’objet non lucratif de son objet social.

(**) Le barème de proportionnalité en vigueur prévoit un IS différencié en fonction de l’importance du résultat fiscal (jusqu’à 300.000 dirhams, les sociétés sont imposées à 10%; entre 300.001 et 1 million de dirhams s’applique le taux de 20%; entre 1 et 5 millions de dirhams, l’impôt passe à 30%; et au-delà, le taux est de 31%).

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Constitution et augmentation de capital des sociétés et G.I.E : mesures spécifiques aux droits d’enregistrement

Les nouvelles mesures, instituées par la loi de finances 2018, vise à encourager la constitution et les augmentations de capital des sociétés (*) et des groupements d’intérêts économique (GIE) réalisés par apports purs et simples. Ces structures qui sont, actuellement, soumis aux droits d’enregistrement aux taux suivants :

– Droit fixe de 1,000dhs lorsque le capital social ne dépasse pas 500 000 dirhams,

– Droit proportionnel de 1% lorsque ce seuil est dépassé. Ce même taux est applicable aux augmentations de capital par incorporation de réserves ou de plus-values résultant de la réévaluation de l’actif social.

Seront exonérés en matière des droits d’enregistrement. Ainsi, les actes constatant les opérations de constitution et d’augmentation de capital des sociétés ou des groupements d’intérêts économiques (*), réalisées par apport en numéraire à titre pur et simple ou des créances en compte courant d’associés ou par incorporation des bénéfices et réserves ne seront plus contraints d’acquitter les droits d’enregistrement prévus par la loi actuelle.

• Bon à savoir :

(*) Les augmentations de capital concernant toutes les sociétés régies par la loi n°17-95 et la loi n°5-96, A préciser que l’augmentation de capital est une opération classique dans la vie des sociétés de capitaux: (si la situation de la société est saine, ses actionnaires qui bénéficient d’un droit préférentiel de souscription n’hésitent pas à participer à l’opération d’augmentation de capital par apport en numéraire).(ou bien, la société traversant une passe difficile, cherche un partenaire extérieur, qui ne va accepter de souscrire que s’il peut obtenir une part substantielle dans le capital ou même exercer un contrôle sur la société).

L’augmentation de capital pourra également se réaliser grâce à un apport en nature (un immeuble, l’apport en nature doit être préalablement évalué par un commissaire aux comptes …), ou grâce à une incorporation de réserve dans le capital.

(**) Il s’agit des groupements d’intérêts économique formés entre personnes morales ou physiques selon les dispositions de la loi n° 13-97 telle que modifiée par la loi n° 69-13 qui est publiée au Bulletin officiel n° 6348 du 12 Joumada II 1436 (2 avril 2015). Pour plus de détails Lire GIE entre personnes physiques

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