VEFA : Le projet de loi n° 107-12 relative à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement

La loi n° 107-12 qui modifie et complète la loi n° 44-00 sur la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement est publiée au bulletin officiel du 18 février 2016.

Suivi: 24 mars 2015 Le projet de loi n° 107-12 a été adopté en seconde lecture à l’unanimité par la commission justice, législation et droits de l’homme de la première Chambre, mardi 24 mars 2015.

Veille : 28 Juin 2014 Au cours de la 39ème  session ordinaire du CESE, le Conseil a adopté, un avis relatif au projet de loi n°107-12 modifiant et complétant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des Obligations et des Contrats traitant de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement. Pour plus de détail, Cliquez ici

Je rappelle  que le conseil de gouvernement avait adopté en mois de juin 2013 le projet de loi n° 107-12 modifiant et complétant le dahir des obligations et contrats. L’objectif  étant d’introduire de nouvelles modifications à la loi réglementant  les transactions relatives à la vente sur plan. Ce projet respecte l’architecture de la loi n° 44-00 qui sera réformée pour faire face aux abus de plusieurs promoteurs immobiliers qui établissent des contrats non conformes à la réglementation.

L’objectif principal de la nouvelle rédaction du projet est de:

– Permettre aux promoteurs d’avoir des avances de la part des acquéreurs. (art. 618-5 du projet). Ainsi l’acquéreur devra, selon les termes du projet 107.12, payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux  comme suit:

5 % lors de la conclusion du contrat préliminaire.

75 % répartis en trois étapes, payés à la fin de chacune de ces phases, selon la convention des deux parties, comme suit :

• La phase de l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.
• La phase de l’achèvement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble.
• La phase de l’achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habitat ou du certificat de conformité.

20% lors de la remise des clefs.

– Rendre nul les contrats relatifs à la vente d’immeubles à construire qui ne seraient pas conclus conformément aux dispositions du projet de loi 107-12 (art. 618-3)

– Rendre obligatoire de déposer les copies conformes des plans d’architecture ne varietur, du béton armé et du cahier des charges auprès du professionnel chargé de la rédaction du contrat. (art. 618-3)

– Permettre la possibilité de conclure le contrat préliminaire après obtention du permis de construire, étant donné que ce contrat ne pouvait être conclu que si les travaux de fondation surgissent du sol.  (art. 618-5)

– Contraindre les promoteurs d’inclure des éléments obligatoires au contrat, il s’agit de  la description du bien, sa superficie approximative, le prix de vente final au mètre carré, les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant, la date et le numéro du permis de construire et le titre de la propriété. (art. 618-3)

– Interdire l’insertion de la condition de l’assentiment du vendeur au contrat, afin de permettre à l’acquéreur de conserver son droit par une prénotation sur le titre foncier de l’immeuble, objet de la vente.

– Permettre au vendeur de se désengager, de l’obligation de la  caution bancaire ou toute autre caution ou assurance une fois le contrat de vente définitif a été conclu ou qu’il soit inscrit sur le Registre foncier lorsqu’il s’agit d’un titre immatriculé, ou une fois le jugement de résiliation a été rendu suite au refus de l’acquéreur d’achever la vente (art. 618-9)

En cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée aura droit à une indemnité ne dépassant pas 15% du prix de vente (au lieu de 10 %).Toutefois l’acquéreur peut résilier le contrat sans indemnité après un an du délai de livraison convenu, tout en bénéficiant de l’indemnité prévue à l’article 618-12

Restez à l’affût ! 

Lire également sur le Blog de Droit Marocain : Faut-il réformer loi n° 44-00 ? pour cela nous allons dresser un bilan de l’application de la loi relative aux ventes des immeubles en état futur d’achèvement (par les tribunaux du royaume et par les promoteurs immobiliers)

Un lien sera crée à partir de cette page.

RM/ Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille

La titrisation des actifs: le détail du nouveau projet de loi n° 05-14

Veille: Le projet de loi n° 05-14 est publié au bulletin officiel du 11 septembre 2014
A rappeler que le texte de ce projet, qui a été examiné et adopté lors de la réunion du conseil de gouvernement du 16 janvier 2014, a pour objet de modifier et compléter la loi n° 33-06 relative à la titrisation des actifs.

Les dispositions qui seront touchées par des modifications sont :

Les articles	Observations
Art. 3	Cet article sera modifié pour préciser que chaque compartiment d’un FCPT (Fonds de Placement Collectifs en Titrisation)  sera soumis aux dispositions applicables au fonds.
Art 7-1	Cet article sera adapté avec les dispositions de l’article 62 d’un autre projet de loi relatif aux établissements de crédit et organismes assimilés (il s’agit du projet de loi n° 103-12).
Art. 18	Cet article sera compléter pour préciser que le FPCT peut faire l’objet de liquidation dans les cas prévus par un décret.
Art. 69, 76 et 87	Ces articles seront modifiés pour les adapter avec les dispositions de l’article 3 et 18 et 54 de la loi n°33.06
Art. 111-1	Dans cet article, l’expression «personne morale de droit public» sera remplacé par «entreprise publique»

Notons enfin, que les dispositions de l’article 7-2 de la loi n° 33-06 seront abrogées.

Lire également nos billets :

Les  sukuk(s)  un nouveau produit obligataire islamique Cliquez ici 

La titrisation des créances : deux nouveaux décrets .. Cliquez ici

RM/ Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille

Les banques participatives (Islamiques) selon la loi n° 103-12

Veille : (Mars 2015)
La nouvelle loi bancaire n° 103.12 est publiée au bulletin officiel entre en vigueur Cliquez ici pour lire notre plus récent billet. 
A rappeler que le CESE avait reçu, en juin 2014, une saisine de la chambre des représentants afin d’examiner la 3ème partie de la loi n° 103.12
En effet, le CESE a rendu son avis concernant le projet de loi n° 103-12 encadrant la nouvelle loi sur les banques participatives. Ainsi, dans l’objectif de ne pas affaiblir l’autorité du gendarme du marché financier Bank Al-Maghrib, le CESE a recommandé de clarifier le champ d’intervention du Conseil supérieur des oulémas (qui devra être chargé d’émettre des avis sur la conformité des produits commercialisés par ces banques), du Comité des établissements de crédit et du Conseil de la concurrence. 
Le CESE a également préconisé l’introduction d’un régime fiscal adapté aux produits offerts par les banques participatives.
Le conseil de gouvernement réuni le 16 janvier 2014 a approuvé, le projet de loi n° 103.12 relatif aux établissements de crédits et organismes assimilés.

Le nouveau projet de loi vise à intégrer les banques islamiques dans l’économie nationale par l’instauration d’un cadre législatif régissant l’activité des banques participatives, vous l’avez compris, les banques islamiques au Maroc seront désignées par les banques participatives. Il  s’agit de l’une des principales innovations du projet de loi n°103.12 qui a pour objet d’attirer des investissements directs des pays du Golfe Arabique qui optent pour la finance islamique.

Selon le texte du projet, les banques participatives sont les personnes morales qui seront régies par les dispositions du projet de loi n°103.12, elles seront habilitées à exercer à titre de profession habituelle :

– les activités visées aux articles  ler,  55 et 58 de la même loi,

– les opérations commerciales, financières et d’investissements, après  avis conforme du Conseil supérieur des Ouléma¸

– la réception du public des dépôts d’investissement dont la rémunération est liée aux résultats des investissements convenus avec la clientèle.

Les banques participatives peuvent procéder au financement de la clientèle à travers notamment les produits ci-après :

1) Mourabaha 

Il s’agit de tout contrat par lequel une banque participative acquiert un bien meuble ou immeuble en vue de le revendre à son client à son coût d’acquisition plus une marge bénéficiaire convenue d’avance.

Le règlement de cette opération par le client est effectué selon les modalités convenues entre les parties.

2) Ijara 

Il s’agit tout contrat selon lequel une banque participative met, à titre locatif, un bien meuble ou immeuble déterminé et propriété de cette banque, à la disposition d’un client pour un usage autorisé par la loi.

L’Ijara peut revêtir l’une des deux formes suivantes :

– Ijara tachghilia qui consiste en une location simple ;

– Ijara wa iqtinaa qui consiste en une location assortie de l’engagement ferme du locataire d’acquérir le bien loué à l’issue d’une période convenue d’avance.

3) Moucharaka 

Il s’agit de tout contrat ayant pour objet la participation, par une banque participative, à un projet, en vue de réaliser un profit.

Les parties  participent aux pertes à hauteur de leur participation et aux profits selon un prorata prédéterminé.

La Moucharaka peut revêtir l’une des deux formes suivantes :

–  la Moucharaka Tabita :  les parties  demeurent partenaires jusqu’à l’expiration du contrat les liant ;

– la Moucharaka Moutanakissa : la banque se retire progressivement du projet conformément aux stipulations du contrat.

4) Moudaraba 

Il s’agit de contrat mettant en relation une ou plusieurs banques participatives (Rab el Mal) qui fournissent le capital en numéraire et/ou en nature et un ou plusieurs entrepreneurs (Moudarib) qui fournissent leur travail en vue de réaliser un projet. La responsabilité de la gestion du projet incombe entièrement aux entrepreneur(s). Les bénéfices réalisés sont partagés selon une répartition convenue entre les parties et les pertes sont assumées exclusivement par Rab el Mal, sauf en cas de fraude commise par le(s) Moudarib.

Notons enfin qu’il sera institué en vertu du même projet de loi un fonds  de garantie des dépôts des banques participatives qui sera destiné à indemniser les déposants de ces banques en cas d’indisponibilité de leurs dépôts et de tous autres fonds remboursables.

Lire également : Les  nouveaux produits obligataires islamiques en droit marocain à la lumière du dahir n° 1-13-47 du 1er joumada I 1434 (13 mars 2013) portant promulgation de la loi n° 119-12 modifiant et complétant la loi n° 33-06 relative à la titrisation de créances et la loi n° 24-01 relative aux opérations de pension.

RM / Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille

Les contrats de crédit bancaire : Quelle protection pour le consommateur ?

– L’emprunteur peut rembourser le crédit qui lui a été consenti par anticipation sans indemnités.

– Les prêts consentis pour une courte durée sont exclus de la protection de la loi n° 31-08

Dans une conception contractuelle libérale adoptée par le dahir des obligations et contrats (DOC), il était nécessaire  pour faire face aux inégalités contractuelles, d’intervenir par d’autres lois afin de mieux protéger le consommateur, c’est ainsi que plusieurs textes législatifs complémentaires ont été adoptés, à  savoir :

– Loi n° 15-95 formant code de commerce;

– La loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur;

– Décret n° 2-12-503 promulgué le 11 septembre 2013 pris pour l’application de certaines dispositions de la loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur.
–     Le projet de loi n° 103-12 relatif aux établissements de crédit et organismes assimilés (adopté par le conseil de gouvernement en date du 16 janvier 2013;

– La loi sur la liberté des prix et de la concurrence (en projet la loi n° 104-12)

L’information précontractuelle :

L’information précontractuelle concerne l’ensemble des renseignements qui assurent l’information appropriée et claire du consommateur sur les produits, biens ou services qu’il acquiert ou utilise, conformément à l’article 1er de la loi n° 31-08 et son décret d’application portant le n° 2-12-503 promulgué le 11 septembre 2013 édictant des mesures de protection du consommateur.

Ainsi, selon l’article 76  de la loi n°31-08, la publicité doit être loyale et informative. Pour cela le législateur intervient par  des règles impératives en faveur du consommateur en précisant que la publicité sur l’une des opérations de crédit à la consommation, quelque soit son support, doit contenir les mentions obligatoires qui suivent:

1. L’identité du prêteur, son adresse ou s’il s’agit d’une personne morale celle de son siège social, la nature, l’objet et la durée de l’opération proposée ainsi que le coût total et, s’il y a lieu, le taux effectif global du crédit, tel que défini à l’article 142ci-dessous, à l’exclusion de tout autre taux, ainsi que les coûts des perceptions forfaitaires;

2. Le montant, en dirhams, des remboursements par échéance ou, en cas d’impossibilité, le moyen de le déterminer. Ce montant inclut, le cas échéant, le coût de

l’assurance lorsque celle-ci est exigée pour obtenir le financement et le coût des perceptions forfaitaires;

3. Et, indiquer pour les opérations à durée déterminée, le nombre d’échéances.

Dans la même lignée, l’article 115 relatif au crédit immobilier, insiste également sur le caractère loyal et informatif de la publicité.

En application de l’article 77 du même loi, il est précisé que toute opération de crédit doit être précédée d’une offre préalable de crédit écrite, de manière à ce que l’emprunteur puisse apprécier la nature et la portée de l’engagement financier auquel il peut souscrire et les conditions d’exécution de ce contrat.

Ainsi, le consommateur dispose , sans recours à la justice, de la faculté de résoudre de plein droit l’engagement le liant au fournisseur portant sur le bien non livré ou la prestation non exécutée, par tout moyen justifiant la réception. Ce droit doit être exercé par le consommateur  dans un délai maximum de 5 jours après expiration du délai de 7 jours prévu dans l’article 13.

Le remboursement anticipé du crédit :

La loi n° 31-08 prévoit également d’autres dispositions en faveur du consommateur tels que le remboursement par anticipation, l’article 103 dispose que « l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation sans indemnités, en totalité ou en partie, le crédit qui lui a été consenti. Toute clause contraire est réputée nulle de plein droit ».

Attention ! les dispositions relatives au remboursement par anticipation ne sont pas applicables  aux contrats de location, sauf si ces contrats prévoient que le titre de propriété sera finalement transféré au locataire .

Quid des prêts consentis pour une courte durée ? 

Malheureusement, la loi n° 31-08 exclu de son champ d’application, les prêts consentis pour une durée totale inférieure ou égale à 3 mois.

Une observation en guise de conclusion :

Malgré tous les points forts de la loi n° 31-08  et son décret n° 2-12-503 promulgué le 11 septembre 2013 pris pour son application. Il y a lieu de préciser que les contrats de crédit pourraient continuer d’inclure des clauses abusives (la clause de non-nantissement, la clause de non-cession, et clause de non-location), alors que toutes ces clauses pourraient être déclarées contraire à l’article 35 de  la nouvelle constitution.

RM / Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille

Deux nouveaux décrets pour la sécurité et la santé des salariés

En application des dispositions de la loi n° 65-99 relative au Code du travail, notamment son article 287 qui dispose qu’il est interdit à l’employeur de permettre à ses salariés l’utilisation de produits ou substances, d’appareils ou de machines qui sont reconnus par l’autorité compétente comme étant susceptibles de porter atteinte à leur santé ou de compromettre leur sécurité.

De même, il est interdit à l’employeur de permettre à ses salariés l’utilisation, dans des conditions contraires à celles fixées par voie réglementaire, de produits ou substances, d’appareils ou de machines susceptibles de porter atteinte à leur santé ou de compromettre leur sécurité.

Deux nouveaux décrets voient le jour, Il s’agit du :

– décret n° 2-12-236 du 21 moharrem 1435 (25 novembre 2013)  fixant les conditions d’utilisation des appareils et machines qui peuvent être préjudiciables à la santé des salariés ou menacer leur sécurité.

– décret n° 2-12-431 du 21 moharrem 1435 (25 novembre 2013)  qui définit les conditions d’utilisation de préparations ou produits pouvant nuire à la santé des salariés ou menacer leur sécurité. 

Pour consulter le texte de ces décrets, un lien sera créé sur cette page, restez branchés !

RM / Blog de Droit Marocain

Facilitez-vous la veille