La loi n° 107-12 relative à la VEFA est publiée dans l'édition françaises du B.O

Le dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016 portant promulgation de la loi n°107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement complétant le dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats est maintenait publié dans l’édition de traduction officielle du Bulletin Officiel du 17 novembre 2016. A rappeler que le texte en langue arabe a été publié le 18 février 2016.

La loi n° 107-12 qui remplace la loi n°44.00 tend à créer un environnement propice et incitatif en matière de transactions et investissements immobiliers. Ainsi, l’objectif de la loi n° 107.12 vise à :

– Permettre aux promoteurs immobilier d’avoir des avances de la part des acquéreurs. (art. 618-6). Ainsi l’acquéreur devra, la loi n°107.12, payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux  et selon les phases suivantes:

5 % lors de la conclusion du contrat de réservation.

5 % lors de la conclusion du contrat préliminaire ou 10% en cas de non existence du contrat de réservation.

10% au lancement  des travaux.

60% divisé en trois phases à payer, selon l’accord des parties, à l’achèvement des travaux de réalisation de chaque phase:

Phase des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée

Phase des travaux des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble.

Phase des travaux  de finition et l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité.

20% à la conclusion du contrat de vente définitif et la remise des clés.

• Le contrat de réservation: Selon l’article 618-3, l’acquéreur a droit à se rétracter du contrat, dans un délai ne dépassant pas 1 mois à compter de la date de conclusion du contrat de réservation. Durant ce délai, le vendeur dépose, dans un compte bancaire spécial et en son nom, les montant versés par les acquéreurs lors de la conclusion des contrats de réservation et dans les limites de la loi. Les montants déposés ne sont pas susceptibles ni d’en disposer ni d’en saisir, et ce,  jusqu’à l’expiration du délai du droit de rétractation relatif à chaque contrat. En contrepartie, l’acquéreur reçoit un récépissé de dépôt.

La validité du contrat de réservation: La validité doit être fixée à un délai n’excédant pas 6 mois non renouvelables et qui conduit obligatoirement soit à la conclusion du contrat préliminaire de vente, soit à la rétractation du contrat de réservation et la restitution des montants avancés.

• Le contrat préliminaire: Ce contrat doit être établi, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ce actes,

l’acte doit être signé et paraphé en toutes les pages de la part des parties et celui qui l’a dressé.

Le contrat définitif: Ce contrat doit être conclu selon les dispositions de l’article 61-3, après que le vendeur remette au rédacteur du contrat un certificat délivré par l’architecte attestant l’achèvement des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges. Ce contrat n’est établi qu’après la remise du permis d’habiter ou du certificat de conformité et l’établissement des titres fonciers distincts, lorsqu’il s’agit des immeubles immatriculés, et après le paiement, par l’acquéreur, du reliquat du prix de vente tel que fixé dans le contrat préliminaire de vente.

Au cas ou l’une des parties refuse de conclure le contrat définitif de vente dans un délai de 60 jours à compter de la date de la notification, la partie lésée peut:

– résilier le contrat de plein de droit, (art. 260) avec droit à l’indemnisation cité en haut.

– ou recourir à l’arbitrage ou intenter une action en justice pour la conclusion du contrat de vente avec droit à l’indemnisation.

• L’acquéreur peut-il céder les droits qu’il tient d’une VEFA à une tierce personne ?

C’est l’article 618-13 qui prévoit que l’acquéreur peut céder les droits qu’il tient d’une vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement à tierce personne. La cession doit être faite dans les mêmes formalités et conditions prévues, pour le contrat de réservation ou le contrat préliminaire de vente, dans les articles 618-3, 618-3 bis et 618-3 ter.

La cession n’est opposable au vendeur qu’après avoir été notifié par l’une des voies de notification légale. Ace moment lâ, elle substitue, de plein droit, le cessionnaire dans les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur.

La résiliation du contrat de réservation ou du contrat préliminaire de vente par l’une des parties, la partie lésée a droit, sous réserve de l’article 618-19 à une indemnité fixée  :

– 15% des montants payés à la date de l’achèvement des travaux des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble.

– 20% des montant payés à la date de l’achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité.

A noter que l’acquéreur a droit de résilier le contrat sans être redevable d’aucune indemnité si le vendeur ne respecte pas le délai convenu pour la réception de l’immeuble. L’acquéreur a droit, dans ce cas, à une indemnité fixée à 20% des montants payés et sera même dispensé de payer l’indemnité si la résiliation est intervenue avant l’expiration du délai de 30 jours à partir de la date de la conclusion du contrat de réservation.

• En guise de conclusion: Il est donc attendu que cette nouvelle loi (n°107.12) participe à la lutte contre toutes sortes de pratiques illégales dans le domaine de l’immobilier.

Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille

Marchés publics : La généralisation des intérêts moratoires

Le décret n° 2-16-344 relatif à la détermination des délais de paiement et des majorations de retard des commandes publiques adopté par le conseil de gouvernement du 5 juillet 2016 est publié au bulletin officiel du 4 août 2016 dans son édition générale en arabe.

Son entrée en vigueur est prévu pour le mois de janvier 2017, date à laquelle sera abrogé les le décret n° 2-03-703 du l8 ramadan 1424 (du 13 novembre 2003) relatif aux délais de paiement et aux intérêts moratoires en matière de marchés de l’État.

Le texte permet aux entreprises de réclamer les intérêts moratoires prévus par la loi. L’article 2 stipule que les dépenses relatives aux commandes publiques doivent être acquittées dans un délai de 60 jours maximum à compter de la constatation du service fait de la prestation objet de la commande publique. Pour cela, le bénéficiaire de la dépense doit produire les pièces justificatives dans le délai à défaut une lettre doit être adressée au bénéficiaire de la dépense pour l’informer que le délai  est suspendu jusqu’à la remise des pièces justificatives. Le délai restant imparti est compté à partir de la date de réception des justificatifcations demandées.

• Le taux des intérêts moratoire :

Ce taux fera l’objet, tous les 3 mois, d’une décision du Trésorier Général du Royaume (TGR), laquelle sera publiée dans le portail des marchés publics. Ce taux servira à la liquidation des intérêts moratoire qui s »effectuera selon la formule suivante :

• La date de constatation du service fait :

Selon l’article 5, cette date permet de calculer les délais de paiements et les majorations de retard relatifs aux commandes publiques qui doivent être constaté dans un délais de 30 jours maximum à compter de la date du dépôt par le titulaire de la commande publique, selon le cas, des attachements, de la facture ou de la note d’honoraires.

Important : La date de constatation du service fait pour les commande publiques est fixées comme suit:

– Pour les marchés de travaux, la date de constatation du service fait pour le paiement d’acomptes en cours  d’exécution du marché est celle de la signature de attachements par l’agent chargé du suivi de l’exécution dudit marché et/ou le maître d’œuvre, selon le cas;

–  Pour les marchés de fournitures, la date de constatation du service fait pour le paiement d’acomptes en cours d’exécution du marché et celle de la certification de la facture par l’argent chargé du suivi de l’exécution du marché;

–  Pour les marchés de services portant sur les  prestations d’études et de maîtrise d’œuvre, la date de constatation du service fait pour le paiement d’acomptes en cours d’exécution du marché est celle du PV de validation des rapports ou documents par la  ou les personnes désignées, à cet effet, par le maître d’ouvrage ou le maître d’ouvrage délégué. Toutefois, pour les marchés de services autres que ceux portant sur les prestations d’études et de maîtrise d’œuvre, la date de constatation du service fait pour le paiement d’acomptes en cours d’exécution du marché  est celle de la certification de la facture par l’agent chargé du suivi de l’exécution du marché;

– Pour les contrats des prestations architecturales, la date pour le paiement d’acomptes en cours d’exécution du contrat est celle de la certification de la note d’honoraires d’architecte par l’agent chargé du suivi de l’exécution du contrat.

– Pour les contrats ou conventions de droit commun ou pour les bons de commande , la date pour le paiement en cours d’exécution du contrat ou de la convention ou du bon de commandes est celle de la certification de la facture par le service compétent du maître d’ouvrage délégué ou de la date du PV de validation des rapports ou documents par ledit service.

Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille

L’article 4 de la loi n° 39.08 portant code des droits réels

Bonne nouvelle pour la sécurité foncière !

Nous l’avons annoncé il y a 4 ans, l’article 4 de la loi n° 39.08 portant code des droits réels sera modifié.

Examiné et adopté par le conseil de gouvernement, le texte du projet de loi n° 69-16 veut compléter la loi n°39.08 portant code des droits réels. 

Selon l’ancienne mouture de 2014, l’objectif de l’amendement visait d’alléger la procédure de l’hypothèque agricole par l’introduction d’un alinéa à l’article 4 pour exclure l’hypothèque agricole du champ d’application de l’acte authentique lors de l’établissement d’acte authentique relativement au transfert et à la création d’un droit portant sur un bien immeuble.

Or, la nouvelle mouture adoptée par le conseil de gouvernement réuni le 23.09.2016  veut faire face au problème d’usurpation des biens immobiliers d’autrui, qui cause des préjudices aussi bien au système de la propriété foncière au Maroc qu’au droits d’autrui.

La nouvelle rédaction propose des mesures pour réaliser la sécurité foncière qui constitue une condition essentielle du développement et de la promotion de l’investissement comme le souligne  le ministre dans un communiqué lu lors d’un point de presse à l’issue de de la réunion du conseil de gouvernement.

Lire au même sujet  en Arabe Cliquez ici

Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille

Bail commercial : La loi n° 49.16 (Dahir n° 1.16.99 du 18 juillet 2016)

Le dahir du 18 juillet 2016 (13 chaoual 1437) relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal portant application de la loi n° 49.16 vient d’être publié au bulletin officiel du 11 août 2016 édition générale n° 6490.

La loi n° 49.16 qui régira les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal a élargi le champ d’application de ses dispositions à certains locaux. Ainsi, seront soumis aux dispositions de la nouvelle loi les baux des immeubles loués par les coopératives, les établissements d’enseignement privé, les cliniques privées, les laboratoires pharmaceutiques et les autres organismes assimilés dans le cadre de leurs activités.

Par contre, seront exclus du champ d’application de la loi plusieurs contrats comme dispose l’article de 2 de la loi (exemple : les baux relatifs aux locaux situés dans des centres commerciaux gérés sous une seule enseigne, ainsi que les locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de l’industrie et de l’informatique)

L’objet de la loi était depuis 1955 de protéger cette catégorie de locataires contre des évictions abusives. Ces évictions auraient été susceptibles d’entraîner des conséquences particulièrement graves qu’il convenait d’empêcher parce qu’elles auraient atteint les entreprises, préjudiciant en définitive à la stabilité des activités commerciales, industrielles et artisanales. Pour cela, une indemnité d’éviction devra être octroyée au locataire en cas de refus de renouvellement du bail commercial (l’article 7). Toutefois, le bailleur ne sera pas tenu à payer cette indemnité  dans les cas prévus par l’article 8

La nouvelle loi entrera en vigueur au mois de février 2017 (6 mois après sa publication au B.O), date à laquelle les dispositions du dahir du 24 mai 1955 seront abrogées. L’abrogation touchera également les dispositions de l’article 112 de la loi n° 95.15 formant code de commerce.

Pour consulter ou télécharger le texte de la nouvelle loi Cliquez ici

Ce billet sera développé dans les prochains jours, restez à l’affût !

Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille

Le CCAG- applicables aux marchés de fournitures

Après le décret (n° 2-14-394) relatif au cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés de travaux (CCAG-T), un nouveau décret voit le jour pour approuver le cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés de fournitures (CCAG), exécuté pour le compte de l’État et des établissements publics.

Le dernier texte réglementaire (publié en mois de juin 2016) est :
Décret n° 2-14-394 du 6 chaabane 1437 (13 mai 2016) approuvant le cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés de travaux.
Le décret n° 2-14-394 s’inscrit dans le cadre de la modernisation du dispositif de la commande publique, il précise les principes devant servir comme ligne de conduite pour l’exécution des marchés de fournitures. Ainsi, il comble un vide juridique concernant les spécificités de ce type de marché.

Notons enfin, que ce projet renforcera les voies de règlement des litiges et différents par l’introduction de nouveaux mécanismes d’arbitrage.

Blog de Droit Marocain

Simplifiez-vous la veille