VEFA : La loi relative aux ventes des immeubles en état futur d’achèvement

Le pire bilan de l’application de la loi relative aux ventes des immeubles en état futur d’achèvement par les tribunaux du royaume et les promoteurs immobiliers est décrié, mais enfin, la nouvelle loi qui modifie et complète le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats est adoptée à l’unanimité (le 19.01.2016) en 2ème lecture à la chambre des conseillers.

• L’objectif principal de la dernière mouture adopté est de:

– Permettre aux promoteurs d’avoir des avances de la part des acquéreurs. (art. 618-5). Ainsi l’acquéreur devra, selon les termes de la nouvelle loi, payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux  comme suit:

5 % lors de la conclusion du contrat préliminaire.

75 % répartis en trois étapes, payés à la fin de chacune de ces phases, selon la convention des deux parties, comme suit :

• La phase de l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.

• La phase de l’achèvement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble.

• La phase de l’achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habitat ou du certificat de conformité.

20% lors de la remise des clefs.

L’acquéreur qui acquitte 50% ou plus du montant total de la transaction  est en droit d’exercer une saisie conservatoire sur le titre foncier.

Notons qu’il est possible maintenant d’opter pour d’autres garanties que la caution bancaire (art.618.3) et l’acheteur bénéficie de ce qu’on appelle la garantie d’achèvement des travaux ce qui lui permet de demander d’annuler son contrat de vente avec des indemnités en cas de retard d’exécution des travaux.

Les promoteurs  sont contraint également d’inclure les éléments obligatoires au contrat, il s’agit de  la description du bien, sa superficie approximative, le prix de vente final au mètre carré, les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant, la date et le numéro du permis de construire et le titre de la propriété.

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Dispense de la déclaration annuelle de revenu global dès le 1er janvier 2016 pour le régime du bénéfice forfaitaire :

La circulaire de la Direction générale des impôts relative aux modalités d’application des mesures fiscales de la loi de Finances  n° 70-15 de l’année budgétaire 2016 est consultable et téléchargeable ici

Une bonne nouvelle est annoncée par la direction générale des impôts D.G.I aux personnes physiques soumis au régime du bénéfice forfaitaire imposés sur la base du bénéfice minimum et dont le montant de l’impôt émis en principal est inférieur ou égal à 5.000 dirhams.

Il s’agit de la dispense, sous conditions, de la déclaration annuelle de revenu global dès le 1er janvier 2016 (pour les titulaires d’un revenu professionnel déterminé d’après le régime du bénéfice forfaitaire).

Notons que les dispositions de la LF pour l’année 2016 ont complété l’article 86 du CGI par un paragraphe 4° pour dispenser les contribuables disposant uniquement de revenus professionnels déterminés selon le régime du bénéfice forfaitaire et imposé sur la base du bénéfice minimum de l’obligation de souscrire la déclaration de leur revenu global de l’année précédente.

• Pour bénéficier de cette dispense, il faudrait observer les conditions suivantes :

• le bénéfice annuel des contribuables est déterminé sur la base du bénéfice minimum et le montant de l’impôt émis en principal est inférieur ou égal à 5.000 dirhams.

• les éléments de calcul du bénéfice forfaitaire n’ont subi aucun changement de nature à rehausser la base imposable initialement retenue.

• le bénéfice de cette dispense n’est acquis qu’en cours d’activité.

Ainsi, cette mesure n’est pas applicable aux contribuables dont le bénéfice annuel est déterminé uniquement sur la base du bénéfice forfaitaire prévu à l’article 40 du CGI, dans la mesure où les droits correspondant audit bénéfice changent d’une année à une autre, en fonction du chiffre d’affaires déclaré.

Par ailleurs, il convient de préciser que le bénéfice de la dispense de déclaration n’est plus valable, lorsque le bénéfice forfaitaire dépasse, au titre d’une année d’imposition, le bénéfice minimum initialement retenu et ayant permis aux contribuables de ne plus souscrire leur déclaration, même si l’impôt en principal qui en résulte est inférieur ou égal à 5.000 dirhams.

De même, en cas de cessation d’activité, les contribuables ayant bénéficié de la dispense de déclaration sont tenus de souscrire la déclaration de leur revenu global de l’année de cessation dans les formes et délai prévus aux articles 85 et 150 du C.G.I.

La dispense du dépôt de la déclaration annuelle du revenu professionnel n’est accordée qu’à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle les conditions précitées sont remplies.

Toutefois, pour les contribuables nouvellement identifiés, le bénéfice de cette dispense n’est acquis qu’au delà de la deuxième année suivant celle du début de l’activité.

Cette dispense de déclaration est applicable aux déclarations annuelles des revenus professionnels dont le délai légal de dépôt intervient à compter du 1er janvier 2016.

Pour les exemples référez-vous à note circulaire 2016.

• En guise de conclusion:

Dès le 1er janvier 2016, les contribuables concernés seront dispensés d’effectuer la déclaration annuelle de revenu global si ces trois conditions sont réunies :

• disposer uniquement d’un revenu professionnel déterminé d’après le régime du bénéfice forfaitaire
• être imposé sur la base du bénéfice minimum.
• le montant de l’impôt émis en principal est inférieur ou égal à 5.000 dirhams.

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L’assistance judiciaire: le nouveau barème pour 2016

Le décret n° 2-15-801 du 31 décembre 2015 pris pour l’application du 2ème paragraphe de l’article 41 de la loi n° 28.08 portant réforme de la loi relative à l’organisation de l’exercice de la profession d’avocat est publié au B.O du 18 janvier2016).

Ce texte fixe les conditions de la perception des honoraires dans le cadre de l’assistance judiciaire. Ainsi pour l’année 2016, le nouveau barème sera comme suit:

Les sommes affectées à cette opération sont fixées comme suit :

2.500 dirhams, pour les affaires défendues devant la Cour de Cassation;

2.000 dirhams pour les affaires défendues devant la Cour  d’appel;

1.500 dirhams pour les affaires défendues devant le tribunal de première instance;

Notons enfin que le décret n° 2-15-801 est application à partir du 1er janvier 2016

• Bon à savoir :

Selon le décret royal portant loi n° 514-65 du 1er novembre 1966, l’assistance judiciaire peut être accordée devant toutes les juridictions du pays aux personnes, aux établissements publics ou d’utilité publique, aux associations privées poursuivant une œuvre d’assistance et dotées de la personnalité civile, de nationalité marocaine, lorsque  l’insuffisance de leurs ressources met dans l’impossibilité d’exercer ou de défendre leurs droits en justice. Les étrangers ne sont admis que dans les cas prévus dans les traités.

Pour bénéficier de l’assistance judiciaire, le demandeur doit fournir à l’appui de sa demande à peine d’irrecevabilité, un certificat attestant l’état d’indigence de l’intéressé et énumérant  ses  moyens d’existence.

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La loi n ° 87-14 portant modification de la loi n ° 016-89 relative à l'exercice de la profession d'architecte et à l'institution de l'ordre national des architectes

Veille 09.2017 : Le dernier texte réglementaire, à la date de ce billet, est le décret n° 2-17-99 du 2 août 2017 modifiant le décret n°2-93-66 du 1er octobre 1993 pris en application de la loi n°16-89 relative à l’exercice de la profession d’architecte et à l’institution de l’Ordre national des architectes, publié au B.O n° 6600, édition en arabe du 31 aout 2017

La loi n° 87-14 portant modification de la loi n° 016-89 relative à l’exercice de la profession d’architecte et à l’institution de l’ordre national des architectes a été adopté hier (27-01-2016) par la première chambre du parlement. 

Les modifications apportées concernent les dispositions contenues aux articles 39 (1er alinéa), 47, 55 et 101 de la loi.

La nouvelle loi vise à permettre à l’ordre des architectes d’avoir son conseiller juridique. A cet effet, il était nécessaire de revoir les dispositions de l’article 39 de la loi n° 016-89, ainsi que celles des articles 47, 55 et 101 de la même loi pour stipuler que le conseiller juridique est une personnalité nommée par décret.

A rappeler que l’ancien article 39  stipule que la fonction de conseiller juridique auprès du conseil national de cet ordre est assurée par un membre de la chambre constitutionnelle, alors que selon les dispositions du 2è alinéa de l’article 4 de la même loi organique, la fonction de membre du conseil constitutionnel est incompatible avec celle de conseiller juridique dudit ordre, ce qui rend inapplicables les dispositions de l’article 39.

Lire également : SARL ou SA d’architecture : La loi n° 106-14 

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La loi n°18.12 relatif à la réparation des accidents de travail

La loi sur les accidents du travail est enfin publiée au bulletin officiel du 22 janvier 2015 .

Ce texte qui compte 197 articles veut apporter une meilleure protection sociale à travers plusieurs innovations.

Les principales innovations de la loi 18.12 sont constituées par l’institution d’une procédure obligatoire de conciliation entre l’entreprise d’assurance et la victime (art.132), la révision de certaines indemnités et l’adaptation de la procédure civile.

Déclaration de l’accident de travail:
Un des principaux changements qui sont introduit par la nouvelle loi concerne les procédures de déclaration de l’accident du travail. L’article 14 de la loi souligne que la victime d’un accident du travail ou ses ayants droit sont tenus d’informer l’employeur ou un de ses représentants le jour même de l’accident ou dans les 48 heures maximum sauf cas de force majeure. De son côté l’employeur doit saisir la compagnie d’assurance dans un délai maximal de 5 jours conformément à l’article 14.

Que faire quand la victime n’a pas de couverture AT ?

Pour la victime qui ne dispose pas d’un contrat de travail ou une couverture d’assurance, l’article 18, dispose qu’ elle devra recourir à la justice selon les conditions des articles de la loi 18-12 (de 141 au 144).

Notons également que la conciliation devienne obligatoire avant toute procédure judiciaire (art. 132). ainsi, Toute offre d’indemnisation acceptée par la victime ou ses ayants droit doit donner lieu à la signature par les deux parties d’un Procès-verbal de conciliation définitif (La forme du PV doit respecter les exigences d’un texte réglementaire ).

La base de calcul de l’indemnisation:

Selon l’article 105 de la nouvelle loi, la base de calcul se fera sur la base du salaire annuel réel ou sur la base du Smig.