- Définition de la Vente d’Immeuble en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A.) selon le D.O.C.
L’article 618-1 du D.O.C. définit la VEFA comme étant une convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.
- Transfert de la propriété dans le cadre de la V.E.F.A
De la loi N°44-00 il résulte que le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur ne se fait que par l’inscription de l’acte définitif à la conservation foncière. Contrairement à la V.E.F.A. française où le transfert de propriété se fait à fur et à mesure des paiements. Ainsi le promoteur reste propriétaire de l’immeuble jusqu’au dernier moment et après réception de l’intégralité du prix de vente.
Il faut préciser qu’au Maroc l’acquéreur dans une V.E.F.A. peut céder les droits qu’il tient de ce contrat à une tierce personne après en avoir notifié le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception et à condition que cette cession soit effectuée dans les mêmes formes et conditions que l’acte préliminaire. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur (Article 618-13). A la lecture de cet article il ressort que cette disposition n’est pas d’ordre public et qu’elle peut être contournée par une clause de l’acte préliminaire.
La V.E.F.A. fait l’objet d’un contrat préliminaire et d’un contrat définitif.
Le contrat préliminaire de V.I.E.F.A. ne peut être conclu qu’après achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée (article 618-5 D.O.C.). Toute demande ou acceptation de versement de quelque nature que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire est nulle et non avenue (article 618-8 D.O.C.). Comme tout contrat portant sur un bien en copropriété les actes de la V.E.F.A. doivent être dressés soit par acte authentique soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée à dresser ces actes. A savoir que l’article 618-3 même du D.O.C. permet d’office aux avocats agrées prés la cour suprême de dresser un tel acte.
- Les mentions obligatoires du contrat préliminaire
L’acte en question et selon l’article 681-3 du D.O.C. doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires à savoir :
– L’identité des parties contractantes ;
– Le titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction précisant, le cas échéant, les droits réels et les toutes servitudes ;
– Le numéro et la date de l’autorisation de construire ;
– La description de l’immeuble, objet de la vente ;
– Le prix de vente définitif et les modalités de son paiement ;
– Les délais de livraison ;
– Les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant.
– Doivent être joints audit contrat :
– les copies conformes des plans d’architectures ne varietur, du béton armé et du cahier des charges ;
– le certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.
Sauf stipulation contraire des parties, l’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :
– l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée ;
– l’achèvement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble,
– l’achèvement des travaux de finition.
Contrairement à la législation française, la loi marocaine ne fixe pas de plafonds des versements. Ainsi il est possible de négocier au cas par cas les avances et leur taux sans aucune obligation à respecter.
De plus en cas de retard dans le paiement des versements, l’acheteur est tenu au paiement d’une indemnité qui peut atteindre 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an. Cette obligation est également valable pour le promoteur car le retard dans la construction ou la livraison entraîne pour lui le paiement des mêmes indemnités que celle que supporte le bénéficiaire de l’acte soit le taux maximal de 1% par mois de retard plafonnée à 10% par an.
La non réalisation du contrat par l’une des parties donne droit à la partie lésée à une indemnité pouvant atteindre 10% du prix de vente (Article 618-14).
Sans oublier les garanties de droit commun et qui s’appliquent à toute vente de droit commun (garantie d’éviction, des vices cachés, décennale,…) la loi 44-00 exige en plus que le vendeur constitue au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire ou assurance afin de lui garantir la récupération des versements en cas de non application du contrat.
Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente. Mais le D.O.C. ne fixe ni les seuils ni le montant de cette garantie.
L’article 618-11 du même texte en exonère les sociétés, dont le capital est détenu en totalité par une personne morale de droit public, de cette garantie supplémentaire.
Règles de délais
La loi 44-00 pose plusieurs délais dont ceux relatifs au paiement déjà évoqué plus haut. Les principaux points de ces règles se présentent comme suit :
– en cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis par le contrat préliminaire, le vendeur est passible d’une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de retard de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.
– La même indemnité est prévue en cas de non paiement par le bénéficiaire de l’acte préliminaire.
Il faut préciser que l’indemnité ne peut être appliquée qu’un mois après la date de la réception par la partie défaillante d’une mise en demeure adressée par l’autre partie, par l’une des voies prévue par le code de procédure civile.
Le vendeur est tenu dés l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité et dans un délai de 30 jours de leur réception, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de requérir l’éclatement du titre foncier.
Au cas où l’une des parties refuse de conclure le contrat de vente définitif dans les 30 jours de la notification prévue ci-dessus (dans le même paragraphe), la partie lésée peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif ou la résiliation du contrat de vente préliminaire.
